La rétractation d’une offre de vente d’un bien immobilier

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Un propriétaire met en vente un bien immobilier à un prix donné par le biais d’une annonce. Un premier visiteur l’informe accepter d’acheter le bien au prix donné. Un deuxième visiteur surenchérit, et propose d’acheter le bien à un prix supérieur à celui indiqué à l’annonce.

Le propriétaire est-il tenu par l’acceptation du premier acheteur ou peut-il se rétracter sur le prix annoncé?

Ce que dit la Loi sur la rétractation d’une offre de vente d’un bien immobilier:

Article 1583 du code civil (“CC”): “(la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé“.

Article 1589 du code civil : “La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix“.

Article 1603 du code civil: “(le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend“.

Avant la signature du compromis de vente

En mettant son bien à la vente au travers d’une annonce, le vendeur n’invite pas seulement à visiter son bien, il prend un acte juridique qui est une promesse unilatérale de vente. Il s’engage à vendre son bien à un acquéreur potentiel.

Tant qu’aucun acheteur potentiel n’a accepté la promesse, la vente n’est pas conclue.

L’acceptation par un candidat intéressé prend en général la forme d’une offre d’achat écrite, envoyée par l’acquéreur au propriétaire.

Si l’acquéreur a accepté verbalement la promesse unilatérale de vente, son acceptation est en principe valable au même titre que si elle avait été faite par écrit. Mais en raison de l’exigence de l’article 1341 du CC de prouver par écrit tout acte juridique portant sur une somme ou valeur supérieure à un certain seuil (actuellement fixé à 2.500 euros), il convient en pratique de formuler son offre d’achat par écrit.

En principe donc (article 1589 du CC), dès que l’offre et l’acceptation se sont rencontrées (que le vendeur reçoit une offre d’achat non équivoque), la vente est parfaite et le vendeur est tenu par son offre au prix d’achat.

A noter que l’acceptation doit avoir été faite sans conditions. Dans le cas contraire (une offre au prix inférieur à celui de l’annonce par exemple), l’acceptation sera simplement considérée comme une invitation au vendeur à continuer de négocier.

Dès lors qu’un acheteur a soumis une offre d’achat sans condition, le vendeur est tenu de lui vendre le bien, quand bien même un autre acquéreur surenchérit pour obtenir la vente, et quand bien même un compromis de vente n’a pas encore été signé.

En refusant la première offre au prix annoncé, le vendeur s’expose à des poursuites du candidat acquéreur évincé, conformément à l’article 1583 du code civil

Après la signature du compromis de vente mais avant l’acte notarié 

Dans ce cas, le vendeur ne peut plus se rétracter non plus.

La jurisprudence a précisé qu’une fois le compromis signé, les parties sont engagées l’une envers l’autre, avant même la signature de l’acte notarié. Ainsi, un jugement du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 31 mai 1961 a décidé que « la vente d’un immeuble, consentie par acte sous-seing privé, est parfaite, dès lors que cet acte constate l’accord des parties sur la chose et le prix. (…) Il n’en est autrement que s’il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des circonstances, que les parties ont voulu subordonner la formation et l’efficacité du contrat à l’accomplissement de cette formalité ».

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Rédaction – 18 novembre 2018:
Me Cora MAGLO, Avocat à la Cour
Cheikh Omar NDAW, Juriste